先日参加した研修について、忘れないうちに復習して
記録しておこうと思います。
土地評価の実務ポイントとして税理士の笹岡宏保先生の講演でした。
相続や贈与にあたり土地を評価する際、実際に現地調査に行きますが、
そこで評価額に影響するような何かが発見できるかもしれません。
例えばその土地が鉄道路線付近で騒音がものすごかったり、
その高架下で日照阻害なんてことも！？
または隣が墓地、なんてこともあるかもしれませんね。
そういった要因があることで、土地の利用価値が低下していることを
路線価や売買価格に反映されているのか検討が必要となります。
通常、売買価額には上記のような騒音や日照阻害は織り込み済みなので
路線価に反映されているかどうかをみていくことになります。
具体的には隣接地の売買実例価格（譲渡価額）と
路線価との金額の乖離をみます。
そこから算出された金額が大きく乖離していなければ
路線価にも利用価値の低下を加味していると考えられるので
減額をする必要はなくなることになります。
しかし、もしも大きく乖離しているようであれば（路線価のほうが金額が大きい）
路線価評価額からさらに10％の減額ができるのです。
この１0％減額は法令通達などの条文に書かれているものではなく
国税庁のタックスアンサーや実務事例として紹介しているものです。
実際に土地の評価をする際、この10％減額を使うとなれば
単に利用価値が低下しているというだけでなく
実際の取引金額にも影響を受けていることを実証して確認しておくことが必要ですね。
おまけ
公示価格を１とするとは路線価はおおよそ8割
固定資産税評価額はおおよそ7割程度と言われています。
0.7÷0.8＝0.875
固定資産税評価額÷0.875＝路線価評価額となりますので
路線価で評価をした土地の金額と比べて大きく差はないか
確認してみることもできますね。
